一、调取原始工作底稿，从形成过程入手审查评估报告

本案系收受房屋型的受贿案，案涉房屋的评估价值直接影响受贿数额的认定。根据在案《资产评估报告》，本次评估采取的是“市场法”，也就是将评估对象与其他可比参照物进行比较，得出评估价值的方法。采用市场法评估的前提，在于参照物选取合理、价格来源真实、修正过程客观，评估结论才能够经得起验证。因此，对于采用市场法得出结论的评估报告，应当重点审查其形成依据和形成过程。

然而，辩护人经阅卷发现，该报告仅载明了最终评估价值，全文未披露参照物的具体信息，也未说明如何将参照物的价格进行修正后形成最终的评估价格。在此情况下，既无法核实参照物是否真实存在，也无法判断参照物是否具有可比性，更无法就评估方法是否科学、修正过程是否合理进行有效质证。

基于此，辩护人依法向人民法院申请调取《资产评估报告》的工作底稿及《资产评估说明》，希望通过审查原始工作底稿，还原评估机构形成评估结论的具体过程，进一步核实评估依据是否真实、评估程序是否规范、评估方法是否科学。为了争取人民法院的支持，我们多次和承办法官沟通，不调取底稿将直接影响定罪量刑。

人民法院审查后，认为评估报告底稿缺失直接影响案件认定，故要求评估机构提供《资产评估说明》。拿到《资产评估说明》后，评估机构选取的参照物、修正因素以及计算过程才得以呈现，为后续对评估报告展开实质审查奠定了基础。

二、现场实地踏勘，围绕参照物的可比性进行实质审查

市场法的基本原理决定了评估结论的可靠性建立在参照物具有可比性的基础之上。如果参照物与评估对象在建筑结构、房屋布局、装修状况、使用状态、区位条件等影响价值的重要因素上存在明显差异，即使采用相同的修正方法，也难以保证评估结果能够客观反映评估对象的真实市场价值。因此，判断参照物是否具有可比性，是审查市场法评估报告的核心内容。

获取《资产评估说明》后，为核实其中载明参照物的可比性，辩护人并未停留在书面审查，而是前后三次前往三处参照物的所在地，对每一处参照物进行现场实地踏勘，逐一核实其所在区位、周边公共设施和交通便捷度等情况。

经现场实地踏勘，辩护人发现了评估报告存在的两处根本缺陷，足以影响评估结论的可靠性：

其一，案涉房屋的建筑结构认定错误，参照物选取缺乏合理性。辩护人在多次踏勘过程中注意到，案涉房屋内部没有构造柱。经咨询专业人士并查阅相关资料，确认构造柱是钢混结构房屋的典型特征。而《资产评估报告》将案涉房屋认定为钢混结构，并以此为基准选取了三处钢混结构的参照物，明显不当。

其二，选取的参照物与案涉房屋的实际情况差异巨大，不具有可比性。案涉房屋为空置长达十五余年的毛坯房，未安装门窗，维护保养状况极差。但评估报告所选取的三处参照物中，一处为精装修、档次较高的房屋，另一处则已被用作民宿经营，内部经过装修改造。参照物与案涉房屋在实质属性、装修程度、使用状况和维护水平上存在显著差异，不具备市场法所要求的可比性。

针对上述情况，辩护人将现场踏勘的情况逐一固定，将形成的大量图文资料提交至人民法院，并详细说明参照物选取不当的原因。

三、调取市场真实交易信息，以市场交易情况验证评估结论的真实性

经过现场踏勘，辩护人已经发现评估报告在参照物选取方面存在问题。然而，仅凭参照物不具有可比性，并不足以完全证明评估结论失实。为了进一步检验评估结论是否客观、真实，还要回到市场法本身，审查评估机构所依据的市场价格是否真实可靠，如果价格来源本身不能真实反映市场交易情况，即使评估程序完整、计算方法规范，评估结论也难以反映评估对象的真实价格。因此，调查市场的真实交易情况，是审查市场法评估报告不可或缺的环节。

根据《资产评估说明》记载，评估机构选取的三处参照物价格均为“成交价格”。如果上述价格真实反映了市场交易情况，则至少参照物本身的价格作为市场法评估的比较依据具有一定合理性。然而，辩护人发现三个参照物并没有市场交易记录，继续调查后发现三个参照物实际上是司法拍卖标的。也就是说，《资产评估说明》中所谓的“成交价格”，并不是正常市场交易形成的价格。

司法拍卖价格来源于特定的司法处置程序，其价格受拍卖程序、竞买人数、债权债务关系以及处置期限等多种因素影响，与正常市场交易中的价格存在明显区别。评估机构如果直接将司法拍卖价格作为市场法评估的比较依据，至少应当说明其选取理由，并充分论证该价格能够客观反映市场价值。否则，该价格是否具有市场法所要求的代表性和可比性将存疑。

为进一步核实案涉房屋的真实市场价值，辩护人又走访了当地多家房屋中介机构，并调取案涉房屋所在小区的交易信息。调查结果显示，同小区、同面积、同结构的房屋，即使经过精装修，并附加价值二三十万元的阳光棚，其实际成交单价仍明显低于案涉《资产评估报告》认定的评估单价。其中一套同小区、同结构房屋的成交单价，甚至只有案涉评估单价的一半。上述客观交易数据进一步印证了，涉案《资产评估报告》认定的评估价值明显偏离当地房地产市场的真实交易水平。

至此，辩护人通过参照物选取、房屋结构认定以及市场交易数据等多项客观材料，对评估报告赖以形成的事实基础进行了逐项验证。评估报告所依据的关键事实均无法得到客观支持，为后续庭审质证奠定了基础。

四、申请评估师出庭，通过庭审发问将问题充分呈现在法庭

对于专业的资产评估报告而言，其证明力并非来源于专业机构的身份，而来源于形成过程、方法和结论能够经得起反复验证和法庭审查。

经过前述审查，辩护人已经发现涉案《资产评估报告》在形成过程、参照物选取以及市场价格依据等方面均存在重大缺陷。基于此，辩护人依法申请人民法院通知作出《资产评估报告》的评估师出庭接受询问，并围绕评估过程、参照物选取依据、现场踏勘情况以及市场价格来源等问题逐项发问。

庭审中，面对上述直接关系评估结论可靠性的关键问题，评估师均未能作出合理解释。更值得注意的是，辩护人在前期现场踏勘过程中发现，两处参照物所在地的街道名称早已于三年前变更，而《资产评估报告》中仍记载变更前的名称。对于这一情况，评估师亦未能作出合理说明。最终，评估师当庭承认，其本人并未对涉案房屋及参照物进行现场实地踏勘。

最终，人民法院经审查认为，原《资产评估报告》认定的评估价值不足以客观反映案涉房屋的真实价值，不能作为定案依据，遂依法另行委托评估机构重新评估。重新评估后，案涉房屋评估价值明显下降，被告人的受贿数额也相应减少。

图1 判决书节选

结语

本案中，请求人民法院不予采信原《资产评估报告》，除上述理由外，还包括参照物成交时间等理由。最终，人民法院采纳辩护意见，作出重新评估决定，再次印证了，在刑事诉讼中，任何专业意见都不能脱离证据审查规则被直接采信。对于资产评估报告而言，真正决定其证明力的，不是专业机构的身份，也不是最终形成的评估数值，而是其形成依据是否真实、评估方法是否可靠、评估过程是否科学。坚持以证据为中心，全面审查专业意见形成的事实基础，才能确保案件事实建立在真实、可靠的证据之上，这也是刑事辩护专业化的重要价值所在。

回顾本案，辩护人围绕评估报告的形成过程，依次调取工作底稿、开展现场踏勘、调查市场交易情况，并申请评估师出庭，对评估报告赖以形成的事实基础等每一个环节均进行了实质审查，工作虽然繁杂但必不可少。最终，辩护意见被采信后，人民法院依法启动重新评估程序，并结合重新评估的结果，对案件事实作出更加客观、准确的认定。

需要特别指出的是，本案最终能取得良好办理效果，离不开人民法院对当事人及辩护人各项诉讼权利的充分保障，以及在此过程中专业高效的依法履职与坚守法律的责任担当，也离不开人民检察院依法履行法律监督职责的积极作为。本案充分体现了控、辩、审三方虽角色不同，但皆以探寻案件事实为共同圆心，最终实现了“三个效果”的有机统一。