一、婚姻法时代关于离婚时房屋补偿计算标准的规定

《民法典》施行前，关于婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分应如何计算，即产权登记一方应对另一方给予多少补偿，各地法院采用的计算方法存在较大差异：

第一类计算方法：上海市第二中级人民法院2021年8月12日发布的《关于离婚50问》第44问即涉及该问题：婚后共同还贷支付的款项及相对应财产增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿，该补偿数额应如何计算？补偿数额公式计算：【婚后还贷本息总额÷（购买时房价+应还贷款利息总额）×离婚时房价÷2】。

《北京市高级人民法院民一庭关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知》（2014年11月17日发布并施行）中确立的补偿计算标准，与上述上海二中院的计算思路一致，仅文字表述略有不同。该通知规定：人民法院在审理离婚案件中，根据《最高人民法院适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十条规定，判决由产权登记一方对另一方进行补偿时，应当查明婚前签订合同支付首付款、银行贷款及还贷、产权登记、夫妻共同支付款项、财产增值、尚未归还贷款情况。产权登记一方对另一方进行房屋补偿的计算公式为：房屋补偿款=夫妻共同支付款项（包括本息）÷（房屋购买价＋全部应付利息）×房屋评估现值（或夫妻认可房屋现值）×50%。

第二类计算方法：以吴晓芳法官2016年在《最高人民法院民一庭：不动产婚内共同还贷及增值的计算》一文中介绍并认可的计算方法为代表。具体计算方法如下：第一步是计算不动产升值率，不动产升值率＝不动产现价格除以不动产成本，而这里的不动产成本等于购买时不动产价格＋共同已还利息＋其他费用。在计算不动产升值率时，必须考虑利息成本，不能简单地用不动产现价格除以结婚时价格直接得出升值率。“其他费用”是指交易所涉及的成本，属于购房的必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括公共维修基金和物业费，因为其费用产生的基础并非交易，而是不动产长期使用中产生的费用；

第二步是计算非产权登记一方所得补偿，即共同还贷部分乘以不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。计算具体补偿数额时，应注意确定计算时点，这里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，后者属于一方的个人财产。同时还应考虑两种情形下的修正问题，一是离婚时贷款尚未清偿完毕，只能将夫妻共同已经偿还的利息计入不动产成本，而不能将长达20年或者30年的尚未还贷的利息都纳入成本，否则会出现非产权登记一方既未享受后续可能产生的升值收益、却要现实承担因计入所有利息导致补偿额降低的不公平结果；二是一方购买不动产后经过一段时间才结婚的情形，计算不动产升值率时，应以结婚时不动产价格作为计算依据，不能以购买时不动产价格作为依据，因为购买不动产至结婚前这段时间不动产的增值收益属于一方婚前个人财产。我们认为，上述分步计算法简明易懂好操作，对审判实践中审理相关的案件提供了可资借鉴的方法。[1]

最高人民法院民一庭杜万华、程新文、吴晓芳法官2011年发表的《〈关于适用婚姻法若干问题的解释（三）〉的理解与适用》一文中提出的计算公式亦基本一致：至于婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷部分及增值部分，离婚时要根据婚姻法第三十九条的规定，在照顾子女和女方权益的原则下进行判决。具体到如何分割的问题，有人提出一个计算公式，即双方应共同分割部分＝夫妻婚后共同还贷部分÷实际总房款（总房款本金＋已还利息）×离婚时房屋的市场价值。

《深圳市中级人民法院关于婚姻家庭纠纷案件的裁判指引》2014年05月21日发布并施行，第29条规定最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第10条第2款规定中的“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”一般可以按照如下公式计算：夫妻婚后共同还贷部分（含婚后偿还的本金和利息）÷实际购房款（房屋购买价+离婚时已还全部利息）×离婚时房屋市场价。

三位法官2011年发表文章中提出的计算公式和深圳中院的计算方式是完全一致的，和吴晓芳法官2016年在《最高人民法院民一庭：不动产婚内共同还贷及增值的计算》一文中介绍的两步法相比，一个区别在于是否考虑结婚时的房屋价值，将婚前增值予以剔除，另一个区别在于购房成本是否包含契税、中介费等，共性是购房成本均只考虑离婚时已还利息，因此归为一类讨论。

此外，深圳中院说明：第二十九条是对如何计算夫妻婚后共同还贷及其增值部分的裁判指引。对于该问题司法实践中存在多种计算公式，较为混乱。该裁判指引是在综合司法实践中对于有关问题的计算方法后，选取的一种我们认为相对较为公平的计算方法，以统一我市两级法院的裁判标准。

综合上述规定可以发现，婚姻法时期关于婚后共同还贷补偿的计算方法大致可以归纳为两类：第一类以北京高院、上海二中院为代表，购房成本含尚未偿还的贷款利息；第二类以吴晓芳法官在《民事审判指导与参考》总第65辑中介绍并认可的分步计算法为代表，购房成本仅计算已偿还的利息及必要费用。部分计算方式在选取买房时价值还是结婚时房屋价值亦有区别。两类计算方法的共同点在于均以婚后共同还贷为计算基础，主要区别则在于购房成本的构成及婚前增值是否应予剔除。

二、《民法典》施行后关于离婚时房屋补偿计算标准的规定

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）第七十八条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。该条与已废止的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十条一脉相承，未作实质性修改。

那么，婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分的计算公式是否也随之发生变化抑或维持不变？

最高人民法院民事审判第一庭编著的《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）理解与适用》中认为，应补偿数额=（共同还贷数额÷总购房款）×房价的现值×50%。根据最高人民法院民一庭提供的案例，可知总购房款包含了首付款+按揭贷款+贷款期限内的利息总额，其中贷款期限内的利息总额包括已经偿还的利息和未偿还的利息。因此可将公式细化如下：

最高人民法院民事审判第一庭提出的公式：应补偿数额=【共同还贷数额÷（首付款+按揭贷款+贷款期限内的利息总额）】×房产的现值×50%。

需要说明的是，本文各公式中的“50%”仅为双方平均分割情形下的计算基准，补偿金额并非机械地按照公式结果确定；法官有权根据具体案情，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则作出调整。

最高人民法院民事审判第一庭提出的计算公式，与前述第一类计算方法中上海二中院的问答及《北京市高级人民法院民一庭关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知》的计算思路一致，即分母包含全部应付利息。

三、两类计算方法的差异分析与实务启示

第一类计算方法与第二类计算方法的主要区别在于：第一类计算方法将尚未偿还的贷款利息也计入购房成本，第二类计算方法仅计入已经偿还的贷款利息。

早在《婚姻法》施行时期，司法实践中对于夫妻婚后共同还贷及其增值部分的计算即已存在多种公式，标准不一。《民法典》施行后，尽管最高人民法院民事审判第一庭编著的《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）理解与适用》采纳了第一类计算方法，但该书仅属于学理性释义书籍，且各地法院目前尚未出台实施细则，计算方法仍未统一。

不过，第一类计算方法系最高人民法院民一庭于2021年针对现行有效的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》作出的具体解读，而第二类计算方法系吴晓芳法官于2016年针对已废止的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》撰文介绍并认可的实践做法，第一类计算方法较第二类计算方法更具权威性。

在计算方法尚未统一的背景下，对于离婚案件中的产权登记方或其配偶而言，选择不同的计算方法，对补偿数额影响较大。总体而言，第一类计算方法对非产权登记方相对不利：因为分母把全部贷款利息（包括未来20-30年未还的）都计算在内，分母更大，因此计算出的补偿金额更低。

相应地，第二类计算方法对非产权登记方更为有利：因为分母只算已还利息，不算未还利息，分母更小，得出的补偿金额更高。

需要说明的是，上述利弊对比以产权方婚前持有房产时间较短、婚前增值不大的通常情形为前提；若产权方婚前持有房产时间较长、婚前增值巨大，“是否考虑结婚时价格”的时点效应可能超过利息口径效应，此时第一类计算方法对非产权登记方反而可能更为有利，个案中宜先行测算比较后再确定主张的计算方法。

值得注意的是，《民法典》施行后，第二类计算方法并未退出司法实践。经检索，2021年以来，北京、上海、广州等地法院仍有适用第二类计算方法（即升值率计算法，成本中不含未还利息）进行裁判的公开案例，亦有法院继续采纳第一类计算方法，且均依据《民法典》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》作出裁判。列举如下[2]：

案例一：上海市浦东新区人民法院审理的一起离婚后财产纠纷案件（2021年判决）

该案中，被告于双方登记离婚后、复婚前签订购房合同、以个人财产支付首付款并办理银行贷款，复婚婚姻关系存续期间双方共同还贷本息合计371,749.39元（其中利息205,549.95元）；双方确认复婚时点房屋市场价值为1,639,870元，离婚时点房屋市场价值为370万元。原告主张其应分得的款项为：共同还贷本息371,749.39元÷2＋共同还贷本息371,749.39元×【（离婚时点房屋价值370万元－复婚时点房屋价值1,639,870元）÷复婚时点房屋价值1,639,870元】÷2（升值比例约为1.26），合计420,076.81元。需要说明的是，原告原以复婚时点价值168万元为计算基数，后更正为1,639,870元。

被告则主张：原告婚后的还贷部分为371,749.39元÷2=185,874.70元；原告婚后共同还贷部分的升值为，离婚时点价值370万元÷房屋购买成本（房屋购入价1,639,870元＋30年贷款总利息1,137,137.88元＋1%购房契税16,398.7元＋维修基金3,492.62元＋办理银行贷款支出的担保费4,629元）=升值比例1.32，即婚姻关系存续期间共同还贷本息185,874.70元×房屋增值率1.32=245,354元。

法院在计算共同还贷的升值率时明确，应当考量购房的成本以及婚内共同归还的利息成本，缴纳契税系购房的必然成本，而物业管理费、贷款担保费均不属于购房成本，不予计入。法院最终判令被告给付原告婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分共计369,890元。

从计算方法上看，原告的主张实质上采用了第二类计算方法：以结婚时房屋价格作为成本基础，不将尚未偿还的贷款利息计入成本。但原告在确定成本时仅计入房屋价格一项，未计入婚内已还利息及契税等费用，可见，原告系作为非产权登记方，不仅选择了对自己有利的第二类计算方法，还在具体公式中进一步缩减分母金额，选择了对己方最为有利的计算口径。

被告的计算方法为第一类计算方法：购房成本包含长达30年的全部应付利息，还将维修基金、担保费一并计入成本，进一步扩大分母、压低补偿数额；该两项费用并未被法院采纳。可见，被告同样系选择了对己方最为有利的计算口径。

法院则在被告主张的基础上剔除了未还利息、维修基金及担保费，仅保留购房成本、婚内已还利息及契税，与第二类计算方法的成本构成一致。

案例二：广州市中级人民法院审理的一起离婚后财产纠纷二审案件（2023年判决）

以该案为例，可以直观看到计算方法的选择对裁判结果的影响。该案中，肖某于2015年11月婚前购买房屋，购买价1,322,568元；2016年10月与欧某结婚，结婚时房屋评估价1,694,435元；2021年9月离婚，离婚时房屋评估价3,870,275元；婚姻关系存续期间共同还贷本息合计268,438.78元。

一审法院以购买时价格为基数，按共同还贷占购房款的比例折算房屋现值，认定补偿款为314,216.55元，即3,870,275元×（268,438.78元÷1,322,568元）×40%，属于第二类计算方法的简化版，即以购买时价格计算增值率。

肖某上诉主张适用第二类计算方法，并援引最高人民法院民事审判第一庭提出的规则，认为购房后经过一段时间才结婚的，应以结婚时价格为计算基数，且应将共同还贷的利息部分及契税等必要费用计入购房成本：升值率为3,870,275元÷（1,694,435元＋182,951元＋19,838元）＝2.039，补偿款应为268,438.78元×2.039×40%＝219,042.53元。

二审法院最终采纳了肖某关于计算基数的意见，认定"一审按照房屋购买价计算该房屋在双方婚姻存续期间的增值率不当"，改以结婚时价格为基数；但未将已还利息及费用计入购房成本。同时因肖某属过错方，将欧某的分配比例调整为60%，据此认定补偿款为268,438.78元×（3,870,275元÷1,694,435元）×60%＝367,886.13元。

本案中，一审法院和二审法院仅采取的价格时点不同，即导致补偿款有近十万的差额。——以购买时价格为基数，升值率为2.93；以结婚时价格为基数，升值率降至2.28，可见计算公式的选择至关重要。

案例三：北京市第二中级人民法院审理的一起离婚后财产纠纷二审案件（2023年判决）

该案二审法院认为：关于205号房屋，系李某1于双方婚前按揭购买，双方在婚姻关系存续期间共同还贷的增值部分应视为夫妻共同财产予以分割，故杨某有权要求李某1支付205号房屋增值收益部分对应的补偿款。关于房屋补偿款，北京市高级人民法院《关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知》明确了房屋补偿款的计算公式，即房屋补偿款＝夫妻共同支付款项（包括本息）÷（房屋购买价＋全部应付利息）×房屋评估现值（或夫妻认可房屋现值）×50%。二审法院在该计算标准的基础上进一步指出，人民法院可根据实际案件情况，综合考虑购房与结婚时间、为购房支付的税费等各项支出、妇女及子女权益等多种因素，充分保护双方当事人利益，酌情判定补偿数额，并最终认定李某1给付杨某205号房屋补偿款135万元。该案采纳的系第一类计算方法。

通过上述案例可以看出，《民法典》施行后，最高人民法院民一庭《理解与适用》采纳第一类计算方法，并未使第二类计算方法退出裁判实践：案例一、案例二采纳第二类计算方法，案例三采纳第一类计算方法，各地法院仍存在两类计算方法并行适用的局面；案例二中同一案件的一审、二审分别采用购买时价格与结婚时价格作为升值率的计算依据，计算结果差异明显，印证了计算公式尚未统一、选择不同计算方法对补偿结果影响较大的现状。

四、房产贬值情形下的补偿处理

房价存在波动，既可能上涨，也可能下跌。对于一方婚前贷款购房、婚后房价出现下跌的情形，贬值部分应如何处理，法律并无明文规定。

吴晓芳法官在《最高人民法院民一庭：不动产婚内共同还贷及增值的计算》一文中认为：在房产未增值甚至出现负增长的情况下，产权登记一方至少应向另一方支付相当于共同还贷本息一半的补偿。原因有二：一是一方婚前已经签订房产买卖合同，购买什么地理位置、什么楼层、什么朝向的房产是购买方自己的选择，另一方婚后只是共同参与还贷，购买方自然应当承担房价下跌的风险；二是离婚时房产判归产权登记一方，如果只是用于居住而非投资，房价暂时下跌并不会对其造成实质性损失。

综上，对于一方婚前签订购房合同、以个人财产支付首付款，婚后双方以夫妻共同财产还贷的房产，离婚时补偿数额的计算标准目前尚未统一，不同计算方法项下的计算结果差异较大。对离婚案件的当事人而言，计算方法的选择以及利息口径、费用项、价格时点的确定，可能使最终补偿款产生数万元乃至上百万元的差额——这正是离婚案件代理中计算公式选择与论证的实质意义所在。我们也期待，随着《民法典》及婚姻家庭编司法解释的深入实施，相关计算标准能够早日统一，以实现法律效果与社会效果的统一。

注释：

[1] 吴晓芳：《最高人民法院民一庭：不动产婚内共同还贷及增值的计算》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》总第65期，人民法院出版社2016年版。

[2] 本文所引案例均来源于公开裁判文书，为阅读之便对部分信息作了简化和脱敏处理。